2003. évi CXXXiii. törvény a társasházakról

 

Az Országgyűlés a társasháztulajdon létesítése és biztonságos fenntartása, a társasházak szabályszerű, szakszerű és biztonságos működése, valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt alkotja:

 

1. Fejezet

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

 

A társasház

1. (1) Társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatla- non az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosz- tott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdoná- ba kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határo- zott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgá- ló helyiség, illetőleg lakás – különösen: a gondnoki, a házfelü- gyelői lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

• Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biz- tonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül
• Ha a földrészlet nem tartozik a közös tulajdonba, arra a tulajdonostársakat használati jog illeti

2. (1) A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a kü- lön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyi- ség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlan- tulajdonnak.

• A közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostár- sakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog – az e tör- vényben meghatározott esetek kivételével – egymástól füg- getlenül nem ruházható át és nem terhelhető

3. (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a to- vábbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállal- hat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulaj- donnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulaj- don terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

(2)2

• A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti- működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mér- ték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai

4. (1) A lakásra vonatkozó rendelkezéseket – e törvény eltérő rendelkezésének hiányában – megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségre.

(2) E törvény rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségekből álló minden egyéb épületre, amelyben a nem lakás céljára szolgáló egyes helyi- ségek a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

4/A. § A társasháztulajdonnal kapcsolatban a Polgári Tör- vénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezéseit az e törvény- ben nem szabályozott kérdésekben kell alkalmazni.

 

A társasház alapítása, alapító okirat

5. (1) Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre le- het alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként beje- gyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van, vagy alakítható ki.

• A társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapí- tó okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet.
• Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, illetőleg a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségre a tulajdonostársak javára elővásárlási, előbérleti jog létesíthető.
• A (3) bekezdés szerinti elővásárlási, előbérleti jogot megelőzi a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyi- ség bérbeadására, valamint az elidegenítésére vonatkozó külön jogszabályok eltérő rendelkezése.
• Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyil- vántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell

6. A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasház- zá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.
7. (1) Társasház felépítendő épületre úgy alapítható, hogy az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulaj- donostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.

• A feljegyzett alapítás ténye kihat arra is, aki később az ingatlanra nézve jogot
• A feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan- nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható hasz- nálatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavé- teli engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés felté- tele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

8. (1) A közös tulajdonnak társasháztulajdonná való át- alakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja.

• Több épületből álló társasház esetén az egy vagy több épületben levő lakások tulajdonosainak – tulajdoni hányad szerinti – többsége kérheti a bíróságtól önálló társasház ala- pítását, ha az nem sérti a megmaradó társasház tulajdono- sainak méltányos érdekét.

• A keresetlevélhez mellékelni kell az alapító okirat, illetőleg az alapító okiratok tervezetét és a szükséges hatósá- gi engedélyt.

9. Az alapító okiratban meg kell határozni:
10. a külön tulajdonba kerülő lakásokat, nem lakás céljára szolgáló helyiségeket,
11. a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrész- letből az egyes tulajdonostársakat megillető – a külön tulaj- donba kerülő lakáshoz tartozó – tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának módját,
12. a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,
13. az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb adatot, jogot és tényt,
14. a közösség közös nevét, amely egyéb megjelölés hiányá- ban a társasház címe, a társasház megjelöléssel együtt.

 

Az alapító okirat módosítása

10. (1) Az alapító okirat módosításához – ha e törvény másként nem rendelkezik – valamennyi tulajdonostárs hoz- zájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingat- lanügyi hatóságnak.

• Az § (2) bekezdésében meghatározott ingatlanrész és vagyontárgy kivételével az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegení- tés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló in- gatlanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulaj- don tárgya bővíthető. Ebben az esetben a közgyűlés az ösz- szes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulaj- donhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
• A közösség a közös tulajdonnal kapcsolatos – a (2) be- kezdésben említett – elidegenítés jogát abban az esetben is gyakorolhatja, ha az alapító okirat módosításával a tulajdo- nostársak összes tulajdoni hányad szerinti legalább négyötö- dös többsége egyetért. Ebben az esetben a határozatban fel kell hívni a kisebbségben maradt tulajdonostársakat a közös képviselő (intézőbizottság elnöke) részére – a határozat meg- hozatalától számított 60 napon belül – történő írásbeli nyilat- kozat megtételére arról, hogy élnek-e az e törvényben megha- tározott keresetindítási
• A (3) bekezdésben említett közgyűlési határozat az in- gatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat, ha az abban meghatározott határidőn belül a kisebbségben maradt tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatot nem tesznek, vagy nyi- latkozatuk szerint a keresetindítás jogával nem kívánnak élni. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról.
• A (2)–(3) bekezdések szerinti határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell
• A közgyűlés határozata alapján – ha az (1)–(3) bekez-

désekben meghatározott feltételek egyike sem áll fenn – bármely tulajdonostárs kérheti a bíróságtól, hogy a közös tulajdonban álló olyan épületrészre, amely önálló ingat- lanként kialakítható, vagy amellyel a meglevő külön tulajdon tárgya bővíthető, megszüntesse a közös tulajdont, ha az a kisebbség méltányos érdekét nem sérti. A kereseti kérelem- hez mellékelni kell az önálló ingatlan kialakítására vonat- kozó, az építésügyi hatóság által engedélyezett építési tervet.

 

Alapító okirat létrehozásának és módosításának közös szabálya

11. Az alapító okiratot és annak módosítását közokirat- ba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegy- zett magánokiratba kell foglalni.

 

Alakuló közgyűlés

12. (1) Az alakuló közgyűlés határoz a társasház közös képviselőjének vagy – a közös képviselő helyett – intézőbizott- sága elnökének és tagjainak, valamint szükség esetén a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, valamint a fizetési számla megnyitásáról.

• Az alakuló közgyűlést bármely tulajdonostárs vagy az építtető hívhatja össze.
• Az alakuló közgyűlést az alapító okirat aláírását követő hatvan napon belül meg kell Ezt követően a tulajdo- nostársak – a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésétől függően – gyakorolhatják azokat a jogokat és viselhetik azokat a terheket, amelyek a közösséget megilletik és terhelik.

 

A szervezeti-működési szabályzat

13. (1) A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit, a közös költség viselésének szabályait a közösség szervezeti-működési szabályzatában kell megállapítani.

• A szervezeti-működési szabályzatnak – e törvény keretei között – tartalmaznia kell:

1. a tulajdonostárs külön tulajdonának használatára, hasznosítására, a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díjának elszámolására és megfizetésére,
2. a közös tulajdon fenntartására, ezen belül

• a közös költség viselésére és a költség-hátralékok meg- fizetésére,
• felújítási alap képzése esetén az alap felhasználására,

1. a társasházi lakóépület házirendjére,
2. a közgyűlés, illetőleg a részközgyűlés hatáskörére és eljárására,
3. a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke és tag- jai hatáskörére és feladataira,
4. a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a közösség ellenőrzési jogkörére, feladataira

vonatkozó részletes szabályokat.

• A legfeljebb hatlakásos társasház közössége dönthet arról, hogy szervezetére és működésére az e törvényben meghatározott rendelkezéseket Ha a közösség ilyen határozatot nem hoz, e törvénynek a szervezeti-műkö-

 

dési szabályzatra, a közgyűlésre, a közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottságra és a számvizsgáló bizottságra vonatkozó rendelkezései helyett a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó szabályait kell alkalmazni.

14. (1) A szervezeti-működési szabályzatot a közösség az alakuló közgyűlésen – de legkésőbb az azt követő hatvan napon belül megtartott közgyűlésen – az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határo- zatával állapítja meg.
    • Az (1) bekezdésben említett határozat úgy is meghoz- ható, hogy a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívására az írásbeli határozati javaslatról a tulajdonostár- sak írásban szavaznak. Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazás- ra megjelölt határidőt követő nyolc napon belül – köteles a tulajdonostársakkal írásban közölni.
    • A szervezeti-működési szabályzat tervezetét a közgyűlés megtartását, illetőleg az írásbeli szavazásra kitűzött határidőt megelőző tizenöt munkanappal korábban a tulajdonostársak részére meg kell küldeni.
    • Ha a (2) bekezdésben említett írásbeli szavazás ered- ménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tu- lajdonostársak módosító javaslatot tesznek, a közös képvise- lő vagy az intézőbizottság elnöke az (1) bekezdésben előírt határidőn belül a közgyűlést köteles összehívni.
15. A közösség – a 14. §-ban meghatározottak szerint

• a szervezeti-működési szabályzatot bármikor módosíthatja. A szervezeti-működési szabályzatot, illetőleg annak módosí- tását az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell

 

1. Fejezet

JOGOK ÉS KöTELEZETTSÉGEK A TáRSASháZBAN

 

A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

16. A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gya- korolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.
17. (1) A szervezeti-működési szabályzat
18. meghatározza a külön tulajdonban lévő lakás használa- tának, hasznosításának szabályait a lakóépület rendeltetésé- nek megfelelően;
19. ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljá- ra szolgáló helyiségében a szerencsejáték szervezéséről szó- ló törvény hatálya alá tartozó, illetőleg szexuális vagy erotikus szolgáltatásra irányuló tevékenységet kívánnak folytatni, va- lamint, ha szexuális terméket és segédeszközt kívánnak áru- sítani vagy forgalmazni, a lakóépület rendeltetésének megfe- lelően megtilthatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatát és hasznosítását vagy meghatározhatja hasz- nálatának és hasznosításának szabályait.

• A szervezeti-működési szabályzatban a lakás egészé- nek vagy egy részének a nem lakás céljára történő használa- tára, hasznosítására, továbbá a nem lakás céljára szolgáló he- lyiségben folytatható tevékenység feltételeire megállapí- tott szabályok – amelyek nem lehetnek e törvény rendelkezé-

seivel ellentétesek vagy annál szigorúbbak – a használat jogcímétől függetlenül a mindenkori használó részére is kötelezőek.

• A települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat vá- rosképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építés- ügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben meghatározhatja a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek meg- változtatásának módját, feltételeit.

18. (1) A lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségének megváltoztatott használatához

• a (3) bekezdés a) pontjában foglalt kivétellel, illetve a (3) bekezdés b) pontja szerinti eltéréssel – a közgyűlés hozzájá- ruló határozata, és az engedélyhez kötött építési munkák esetén a § (1) bekezdés rendelkezésének alkalmazása nem szükséges.
• Ha a lakóépület külön tulajdonban álló nem lakás cél- jára szolgáló helyiségének megváltoztatott használata jog- szabályban meghatározott telepengedély-köteles tevékeny- séghez vagy kizárólag üzletben forgalmazható termék (üzlet- köteles termék) forgalmazására szolgáló üzlet üzemeltetésé- re jogosító működési engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, a hatóság az engedélyről a (3) bekezdés szerinti
• határidőben meghozott – közgyűlési határozat figyelembe- vételével dönt, feltéve, hogy a határozatban foglaltak az enge- délyezés során alkalmazandó jogszabályokat nem sértik.
• A (2) bekezdés szerinti esetben a hatóság felhívására a közgyűlés – harmincnapos határidőn belül meghozott – ha- tározattal

17. a § (1) bekezdés b) pontjában foglalt feltételek fenn- állása esetén – a szervezeti-működési szabályzat rendelkezé- seivel és az erre vonatkozó külön jogszabályokkal összhang- ban – megtilthatja a külön tulajdonban lévő nem lakás cél- jára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjának megváltoztatását, vagy meghatározhatja használatának és hasznosításának feltételeit,
18. a lakhatás nyugalma – így a zaj- és rezgésvédelem, vala- mint a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység meg- előzése – érdekében a használat, hasznosítás módjának megváltoztatását megtilthatja vagy ahhoz az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltétellel is hozzájárulhat. A határozatnak tartalmaznia kell a lakhatás nyugalmát zavaró magatartások részletezését és ennek alapján a közgyűlési döntés indokolását.
19. (1) A közösség a 18. § (3) bekezdésében említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg. A szer- vezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a határozat érvé- nyességéhez a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonos- társak tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmadának igenlő szavazata is szükséges.

• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke felhí- vására a határozati javaslatról a tulajdonostársak – a szer- vezeti-működési szabályzatban meghatározott részletes sza- bályoknak megfelelően – írásban is
• Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a szavazásra megjelölt határidőt

 

követő nyolc napon belül – írásban köteles a tulajdonostár- sakkal közölni.

20. (1) A tulajdonostárs köteles:
21. fenntartani a külön tulajdonában álló lakást,
22. lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületré- szekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges el- lenőrzés, a rendkívüli káresemény vagy veszélyhelyzet fennál- lása miatt a lakáson belül szükséges hibaelhárítás, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas idő- ben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szük- ségtelen háborítása nélkül,
23. a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa a b) pont és a § rendelkezéseit,
24. a lakásában tervezett építkezésről értesíteni a közös képviselőt vagy az intézőbizottság elnökét.

(2) A közösség köteles megtéríteni az (1) bekezdés c) pont- ja szerinti beavatkozással okozott kárt.

21. (1) Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett olyan építkezés megkezdéséhez, amely miatt az alapító oki- ratot nem kell módosítani, de a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületberendezésre történő csatlakozással vagy a közös épületrész, épületberendezés műszaki állapotának megváltozásával jár együtt, az épület biztonságának, állékonyságának megőrzése érdekében köte- les az ilyen munkával közvetlenül érintett tulajdonostársak tulajdoni hányada szerinti legalább kétharmadának írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát beszerezni.

• Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hoz- zájáruló nyilatkozatának beszerzése nélkül jogosult a lakásá- ban tervezett olyan építkezés elvégzésére, amely miatt az alapító okiratot nem kell módosítani és az (1) bekezdésben említett körülmények nem állnak
• Ha a (2) bekezdésben említett – az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye alapján elvégzett
• munka olyan lakásmegosztást vagy lakásösszevonást ered- ményez, amelynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada változatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti lega- lább egyszerű szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.
• A közgyűlés (3) bekezdésben említett határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat; a ha- tározatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtaná- csos – által ellenjegyzett magánokiratba kell A válto- zás ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdonostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingatlan- nyilvántartási iratokhoz csatolja.

22. (1) A szervezeti-működési szabályzat előírhatja, hogy a tulajdonostárs köteles a közös képviselőnek vagy az intéző- bizottság elnökének bejelenteni:
23. külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,
24. lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megte- kinthető személyes adatát, illetőleg a jogi személy nyilvános adatát,

1. a külön tulajdonát bérlő, használó személy (a továbbiak-

ban: bérlő) b) pontnak megfelelő adatát,

1. a külön tulajdonában lakó személyek számát,
2. haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonél- vező személy nevét.

• Az (1) bekezdés c) és d) pontjaiban említett adatok be- jelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás, ille- tőleg a központi fűtés- és melegvíz-szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulajdonostársak között A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat bejelentéséről – ha erre vonat- kozóan a szervezeti-működési szabályzat kötelezést tar- talmaz – tájékoztatni.
• Ha a (2) bekezdésben említett esetben a bérlő – írás- beli felszólítás ellenére – a fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetésé- ért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn. A bérlő írásbeli felszólítására, illetőleg a hátralék megfi- zetésére vonatkozó részletes előírásokat a szervezeti-műkö- dési szabályzatban kell megállapítani.
• A szervezeti-működési szabályzat az (1) bekezdésben említett bejelentés megtételére a birtokbavételt, illetőleg a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kö- vető 15–60 nap közötti határidőt állapíthat
• A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke felhatalmazást kap arra, hogy az (1) bekezdésben említett adatokról nyilvántartást A közös képviselő (az inté- zőbizottság elnöke) a nyilvántartásba vett adatokról kizárólag a közüzemi szolgáltató, a központi fűtés- és meleg víz szolgál- tatója, valamint a bíróság részére adhat tájékoztatást.
• Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közös költség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra, a központi fűtés- és melegvíz-szolgál- tatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a részére bejelentett és a tartozás- sal összefüggő adatot haladéktalanul köteles törölni.

 

A közös tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek

23. (1) Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jo- gos érdekét.

(2) A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás mód- ját meghatározhatja.

24. (1) A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületbe- rendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenn- tartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadás (a továbbiakban együtt: közös költség) a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk szerint terheli, ha a szervezeti-működési szabályzat másképp nem rendelkezik.

• A szervezeti-működési szabályzatban kell meghatároz-

ni:

1. a közös költség tulajdoni hányadtól eltérő megfizetése esetén, az érintett költségnemeket és a számítás módját,
2. a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi és más szolgáltatások díja tekintetében az egyes szolgáltatásokra vonatkozó külön jogszabályok alapján történő elszámolás és

 

a megfizetés szabályait,

1. a közösköltség-hátralék megfizetése érdekében a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének az adós tulajdonostárs határidő megjelölésével történő felszólításá- val, továbbá – ha a felszólítás eredménytelen – a fizetési meghagyás kibocsátásának kezdeményezésével, illetőleg – e törvény rendelkezései szerinti felhatalmazása esetén – a jel- zálogjog bejegyzése és annak törlése iránti kérelem benyúj- tásával kapcsolatos feladatait,
2. felújítási alap képzésének elhatározása esetén – a kü- lön jogszabályban meghatározott legkisebb mérték figyelem- bevételével – a hozzájárulás mértékét, valamint az alap fel- használásának szabályait.

• A közös képviselőnek (az intézőbizottság elnökének) a

(2) bekezdés c) pontjában meghatározott feladatkörében a hátralékos tulajdonostárs részére – az ismert lakóhelyére vagy levelezési címére – igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítását a kézbesítés megkísérlésének nap- ján kézbesítettnek kell tekinteni, ha a hátralékos tulajdonos- társ az átvételt megtagadta. A másodszor megkísérelt és átvétel nélkül, „nem kereste” jelzéssel a közös képviselőhöz (az intézőbizottság elnökéhez) visszaérkezett felszólítást, a postai kézbesítés második megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon kézbesítettnek kell tekinteni (kézbe- sítési vélelem).

(4) Ha az ismeretlen helyen tartózkodó hátralékos tulajdo- nostárs nyilvántartásba vett új lakó- vagy tartózkodási helye, székhelye, telephelye a nyilvántartást vezető szerv adatszol- gáltatása alapján vagy egyéb módon ismertté válik, a kézbe- sítési vélelem az új lakó- vagy tartózkodási helyre, székhelyre, telephelyre a (3) bekezdés szerinti módon megkísérelt és eredménytelen kézbesítés esetében áll be.

25. (1) A közös tulajdonban álló épületrészek, helyiségek és területek megfigyelését szolgáló, zárt rendszerű műszaki megoldással kiépített elektronikus megfigyelő rendszer (a továbbiakban: kamerarendszer) létesítéséről és üzemelteté- séről a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igen- lő szavazatával dönthet. Ebben az esetben a szervezeti-mű- ködési szabályzatnak tartalmaznia kell a kamerarendszer üzemeltetéséhez szükséges – az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló törvény rendelkezé- seivel összhangban megállapított – adatkezelési szabályokat.

• A közös képviselő vagy az intézőbizottság által kötött szerződés alapján a kamerarendszer üzemeltetője a személy- és vagyonvédelmi, valamint a magánnyomozói tevékenység szabályairól szóló törvényben meghatározott személy
• Az (1) bekezdésben említett közgyűlési határozat alap- ján létesített kamerarendszer a következő feltételek együttes fennállása esetén üzemeltethető:

1. a kamerarendszer kizárólag az emberi élet, a testi ép- ség, a személyi szabadság védelmét, a jogsértő cselekmé- nyek megelőzését és bizonyítását, valamint a közös tulajdon- ban álló vagyon védelmét szolgálja,
2. a fennálló körülmények valószínűsítik, hogy a jogvéde- lem más módszerrel, mint a felvételek felhasználása, nem érhető el,

1. alkalmazása az a) pontban meghatározott célok eléré- séhez elengedhetetlenül szükséges mértékig terjed, és nem jár az információs önrendelkezési jog aránytalan korlátozá- sával.

• A kamerarendszer nem irányulhat a külön tulajdonban álló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség bejáratára vagy más nyílászárójára akkor sem, ha az a közös tulajdon- ban álló épületen, épületrészen vagy területen van elhelyez- ve. A kamerarendszer nem helyezhető el a közös tulajdonban és a tulajdonostársak közös használatában álló olyan helyi- ségben sem, amelyben a megfigyelés – a helyiség rendelteté- séből fakadóan – az emberi méltóságot sértheti (pl. öltöző, illemhely).
• A kamerarendszernek meg kell felelnie a mindenkori legmagasabb adatbiztonsági szint és a felvételek automati- kus rögzítése követelményeinek. A felvételeket a rögzítést követő 15 napig kell tárolni abból a célból, hogy azok a rögzí- tés helyszínén elkövetett bűncselekmény vagy szabálysértés miatt indult büntető-, szabálysértési vagy más hatósági, bí- rósági eljárásban – ideértve az érintett személy vagy a társas- házi közösség által, jogainak érvényesítése céljából indított eljárásokat, akár a polgári peres eljárást is – bizonyítékul, az erre törvényben felhatalmazott adatkezelők által felhasznál- hatóak E határidő lejártát követően a fel nem hasz- nált felvételeket haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.
• A kamerarendszer által rögzített felvételekhez – a (7) bekezdésben foglaltak kivételével – kizárólag a rendszer üze- meltetője férhet hozzá, azokat csak a szerződésből fakadó kötelezettségei érvényesítéséhez szükséges és a jogsértő cselekmény megelőzése vagy megszakítása érdekében mel- lőzhetetlen esetben jogosult megismerni, és a felvételeket csak a bíróság, a szabálysértési vagy más hatóság részére továbbíthatja. A továbbításra kizárólag törvényben meghatá- rozott esetekben és a felvételre igényt tartó adatkezelési jogalapjának megfelelő igazolása után kerülhet A felvéte- leket a továbbítás megtörténte után haladéktalanul törölni kell.
• Az, akinek jogát vagy jogos érdekét a kamerarendszer által rögzített felvétel érinti, a felvétel rögzítésétől számított tizenöt napon belül jogának vagy jogos érdekének igazo- lásával kérheti, hogy az adatot annak üzemeltetője ne sem- misítse meg, illetve ne törölje. Bíróság vagy más hatóság megkeresésére a rögzített felvételt haladéktalanul meg kell küldeni. Amennyiben a megkeresésre attól számított harminc napon belül, hogy a megsemmisítés mellőzését kérték, nem kerül sor, a rögzített felvételt haladéktalanul törölni kell úgy, hogy azok többé ne legyenek helyreállíthatóak.
• A felvételen szereplő természetes személy érintett szá- mára biztosítani kell valamennyi, az információs önrendel- kezési jogról és az információszabadságról szóló törvényben felsorolt jognak az ott meghatározott korlátozások figyelem- bevételével történő gyakorlását.
• A felvételek megismeréséről jegyzőkönyvet kell készíte- ni, amelynek tartalmaznia kell a rögzített felvételt, az annak megismerésére – a (2) bekezdésben meghatározottak sze- rint – jogosult személy nevét, továbbá az adatok megismerésének okát és idejét.

• A kamerarendszerrel felszerelt épületbe, épületrészbe és a kamerák által megfigyelt területre belépni, ott tartózkod- ni szándékozó személyek figyelmét jól látható helyen, jól ol- vashatóan, a megfelelő tájékoztatásra alkalmas módon fel kell hívni az elektronikus megfigyelőrendszer alkalmazásának tényére. A tájékoztatásban meg kell jelölni az üzemeltető személyét és elérhetőségét Az üzemeltető az érintett sze- mélyt – kérésére – köteles tájékoztatni a felvételek készítésé- vel kapcsolatos minden tényről, így különösen annak céljáról és jogalapjáról, az üzemeltetésre jogosult személyéről, a fel- vételek készítésének időpontjáról és tárolásának időtarta- máról, továbbá arról, hogy kik ismerhetik meg a felvételeket. A tájékoztatásnak ki kell terjednie az érintett adatkezeléssel kapcsolatos jogaira – ideértve a (7) bekezdésben meghatáro- zott jogait is –, valamint jogorvoslati lehetőségeire.

 

A társasházi lakóépület házirendje

26. (1) A szervezeti-működési szabályzatban meg kell határozni a külön tulajdonon belüli építési-szerelési munka, és a zajjal járó más tevékenység végzésének a lakhatás nyu- galmát szolgáló szabályait (a továbbiakban: házirend); e sza- bályok nem lehetnek ellentétesek az építésre, illetőleg a zaj- szint határértékére a lakóépület tekintetében irányadó külön jogszabályok rendelkezéseivel.

• A közösség a házirendben meghatározza a közös tulaj- donban lévő épületrészek, területek és helyiségek használa- tára vonatkozó részletes szabályokat
• A házirend szabályait – a használat jogcímétől füg- getlenül – a lakás, illetőleg a nem lakás céljára szolgáló helyi- ség mindenkori használója köteles
• A házirend – a tulajdonostársak összes tulajdoni há- nyad szerinti legalább négyötödös többségével megállapított
• eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a közös tulajdonban lévő zárt légterű épületrészekben, területeken, illetve helyiségekben.

 

• Fejezet

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE

 

általános rendelkezések

27. (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdo- nostársakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonos- társ részt vehet.

• A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az inté- zőbizottság látja Abban a társasházban, amelyben huszon- öt lakásnál több lakás van, a közösség gazdálkodásának el- lenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
• A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizott- ságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostár- saknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbi- zottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és fele- lősségével.

 

A társasház szerveinek törvényességi felügyelete 27/A. §

A közgyűlés

28. (1) A közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz:
29. az alapító okirat módosításáról, a társasháztulajdon megszüntetéséről;
30. a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról és a rendes gazdálkodás kö- rét meghaladó kiadások vállalásáról;
31. a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról;
32. a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megvá- lasztásáról, felmentéséről és díjazásáról;
33. a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásá- ról, valamint a közös képviselő vagy az intézőbizottság részé- re a jóváhagyás megadásáról;
34. a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke, tagja), ille- tőleg a számvizsgáló bizottság elnöke, tagja (az ellenőrzési feladatot ellátó tulajdonostárs) ellen kártérítési per indításá- ról, illetőleg büntetőfeljelentés megtételéről;
35. polgári jogi vita esetén permegelőző közvetítői eljárás kezdeményezéséről;
36. minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

• A közgyűlés határozatának – szó szerint – tartalmaznia kell a napirendi pont tárgyát, a megszavazott döntést, továb- bá a teljesítés érdekében megszavazott feltételek esetén a határozat végrehajtásának módját, illetőleg feltételeit.
• A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott fela- datok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő (intézőbizottság) megválasztásáig, de leg- feljebb felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését.

29. §

30. (1) A közgyűlés a határozatával a legalább három hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hoz- zá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének bizto- sítékául.

• A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdo- nostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozatképesség megállapításakor figyelmen kívül kell
• Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulaj- donostárs részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni

31. A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátralékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tar- tozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelé- sét – a közgyűlés összehívása nélkül – akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
32. (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló közgyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az

 

intézőbizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügy- véd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magán- okiratba kell foglalni.

• A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése három hónap- nak megfelelő hátralékonként megismételhető.
• Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítet- ték, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a ki- egyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törlé- séhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogtanácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell

33. (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intéző- bizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulaj- donostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban – jól látható helyen
    • ki kell függeszteni.

(2) Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékony- ságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialaku- lását – kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell küldeni.

(3)34 A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott álta- lános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

34. (1) A meghívónak tartalmaznia kell:
35. a közgyűlés időpontját és helyét;
36. a közgyűlés levezető elnöke, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs meg- választására, valamint a szavazásra előterjesztett napiren- det;
37. részközgyűlések tartása esetén az erre a körülményre történő utalást;
38. a megismételt közgyűlés időpontját és az eltérő határo- zatképességi szabályra vonatkozó figyelemfelhívást.

• A meghívóhoz mellékelni kell a szavazásra előterjesztett napirendre vonatkozó írásos – különösen az éves költségve- tésről és elszámolásról e törvény 47–48. -a alapján elkészí- tett – előterjesztéseket.
• A közgyűlés levezető elnökének és a közgyűlési jegyző- könyv vezetőjének ugyanaz a személy is megválasztható.
• A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvé- nyes határozatot hozni nem

35. (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-műkö- dési szabályzatban meghatározott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.

(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend, az ok és a közgyűlési határozatra tett javaslat megjelölésével írásban kérték. Ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kérés kézhezvételétől számított 30 napon belüli időpontra a közgyűlést nem hívja össze, azt a harmincadik napot követő 15 napon belüli időpontra a számvizsgáló bi- zottság, ennek elmulasztása esetén az összehívást kérő tu- lajdonostársak vagy az általuk írásban megbízott bármely

tulajdonostárs jogosult összehívni.

36. (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak.

(2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását köve- tően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást meg- előzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.

37. (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy a leve- zető elnök a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

• A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyű- lést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos
  • a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó – napirenddel kell ösz- szehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meg- hívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel a határozatképtelen közgyűlés napjára is kitűzhető, ha a szervezeti-működési szabályzat ettől eltérően nem ren-
• A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hánya- dára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a meg- ismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

38. (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni há- nyaduk arányában illeti meg a szavazati jog.

• Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egysze- rű szavazattöbbségével hozza
• A rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások válla- lásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges.

39. (1) A közgyűlésről jegyzőkönyvet kell felvenni, amely- nek tartalmaznia kell különösen:
40. a közgyűlést levezető elnök, a jegyzőkönyvvezető és a jegyzőkönyv hitelesítésére megválasztott két tulajdonostárs nevét;
41. azt, hogy a megjelent tulajdonostársak nevét, tulajdoni hányadát, továbbá a távol lévő tulajdonostárs által megha- talmazott személy nevét a jegyzőkönyvhöz mellékelt jelenléti ív tartalmazza;
42. a közgyűlés határozatképességének megállapítását;
43. a tárgyalt napirendek összefoglalását;
44. a közgyűlés által meghozott határozatokat szó szerint és a szavazás eredményére vonatkozó

• A jegyzőkönyvet a közgyűlés levezető elnöke és a jegy- zőkönyvvezető írja alá, és azt a közgyűlésen erre megválasz- tott két tulajdonostárs hitelesíti.
• A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.
• A közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnöké- nek a közgyűlésen meghozott határozatokat a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül a társasházban jól látható helyen ki kell függesztenie, továbbá ezzel egyidejűleg

 

• ha a szervezeti-működési szabályzat ilyen kötelezettséget előír – azokról valamennyi tulajdonostársat írásban értesíte- nie

40. (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös kép- viselő vagy az intézőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tulajdonos- társak írásban szavaznak.

• Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításá- nak részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzat- ban kell meghatározni.
• Az írásbeli szavazás eredményét a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke – a § (3) bekezdésében foglal- taknak megfelelően – írásban köteles közölni a tulajdonos- társakkal.

41. (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtartásának módját részközgyűlések formájában is meg- határozhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.

• A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtarta- ni, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell meg- felelően
• A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gaz- dálkodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekintetében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.

42. (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az ala- pító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendel- kezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül.

• A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíró- ság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
• E rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az inté- zőbizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is al- kalmazni kell.

 

Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság

43. (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkö- rében eljárva köteles:
44. a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendel- kezéseinek,
45. minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,
46. közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költséghez való hozzájárulás összegét, továbbá a § (2) bekezdés b) pontja szerinti, külön jogszabályok alapján meg- határozott szolgáltatások díját, valamint érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit. Ezen igények érvényesí- tése iránti perben a tárgyalást – ha egyéb intézkedésre nincs szükség – legkésőbb a keresetlevélnek, fizetési meghagyá-

sos eljárás perré alakulása esetén pedig az iratoknak a bírósághoz történő érkezésétől számított harmincadik napra kell kitűzni. A kereset más keresettel nem kapcsolható össze, keresetváltoztatásnak és szünetelésnek helye nincs.

• A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a köz- gyűlés határozata alapján társasházkezelői tevékenységet is elláthat. Ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell az § (2) bekezdésében meghatározott társasházkezelői tevékenység körében ellátandó feladatokat és az e tevékeny- ség díjazása kérdésében történő megállapodást is.
• A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles megőrizni az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott alapító ok- irat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.

44. (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehaj- tásáról nyilvántartást (a továbbiakban: Közgyűlési Határoza- tok Könyve) vezetni.

• A Közgyűlési Határozatok Könyve – évenkénti bontás- ban – a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmaz- za:

1. a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
2. a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdo- nostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
3. a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
4. a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.

• Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.

45. (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a szerződő felek kérésére, részükre – köteles a Közgyűlési Határozatok Könyvét, illetőleg az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonat- kozó határozatokat bemutatni.

(2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdo- nostárs betekinthet és a határozatokról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet.

46. (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén – a tulajdo- nostárs kérésére – köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közös- költség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irány- adóak.

• A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igény- mentességéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség- tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatározott nyilatkozatának mega- dását.

47. A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a szám- viteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot

 

készít, amely tartalmazza:

1. a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
2. a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
3. a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulaj- donostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerin- ti bontásban.

48. (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
49. a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemeltetési kiadásokat, valamint a karbantar- tásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezé- sében,
50. a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített – lejárt – követelések részletezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
51. az a)–b) pont különbségének záróegyenlegét a pénz- készletek kezelési helye szerint részletezve,
52. a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyi-esz- köz leltárát,
53. a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő köte- lezettségeket, továbbá
54. a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és telje- sítését – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével –, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
    • Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.
    • A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – ha a közgyűlés e megbízatása alól felmenti – köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasz- tásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.
55. (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja (a továbbiakban együtt: tisztségviselő), és nem láthat el társasházkezelői, ingatlankezelői tevékenységet:
56. aki büntetett előéletű,
57. aki ilyen tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll,
58. az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően kelet- kezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
59. üzletszerűen végzett társasházkezelői, ingatlankezelői tevékenység esetén az, aki nem rendelkezik az e törvényben meghatározott szakképesítéssel és nem tesz eleget az e tör- vény szerinti nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettségének.

• Azt a tényt, hogy az (1) bekezdés a) és b) pontjában meghatározott kizáró ok (a továbbiakban: kizáró ok) nem áll fenn:

1. a tisztségviselői megbízatás elfogadását, a társasház- kezelői, az ingatlankezelői tevékenység megkezdését meg- előzően az e jogviszonyt létesíteni szándékozó személy,
2. a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő – megbízatásának időtartama alatt – a közgyűlés írásbeli fel- hívására a felhívástól számított tizenöt napon belül, ha e határidőn belül a tisztségviselőn, a társasházkezelőn, az in- gatlankezelőn kívül álló ok miatt nem lehetséges, az ok meg- szűnését követően haladéktalanul

a közgyűlés által erre kijelölt szerv (a továbbiakban: kijelölt szerv) részére hatósági bizonyítvánnyal igazolja.

• A közgyűlés a tisztségviselői megbízatás fennállásának, a társasházkezelői, ingatlankezelői tevékenység végzésének időtartama alatt írásban, a mulasztás jogkövetkezményeinek ismertetésévelfelhívhatjaatisztségviselőt,atársasházkezelőt, ingatlankezelőt annak igazolására, hogy vele szemben nem áll fenn kizáró Ha a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő igazolja, hogy vele szemben nem áll fenn kizá- ró ok, a társasház az igazolás céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizonyítvány kiadása iránti eljá- rásért megfizetett igazgatási szolgáltatási díjat a tisztségvi- selő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő részére megtéríti.
• A kijelölt szerv a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából kezeli a tisztségviselőként, társasházkezelőként, in- gatlankezelőként jogviszonyt létesíteni szándékozó személy, illetve a tisztségviselő, a társasházkezelő, az ingatlankezelő azon személyes adatait, amelyeket a kizáró ok fennállásának megállapítása céljából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiál- lított hatósági bizonyítvány A személyes adatokat a tisztségviselő megbízatásának, a társasházkezelői, az ingat- lankezelői tevékenység megkezdésének időpontjáig, vagy – a megbízatás elfogadása, a tevékenység megkezdése esetén
  • a tisztségviselői megbízatás, a társasházkezelői, az ingat- lankezelői tevékenység megszűnéséig lehet
• A tisztségviselői, társasházkezelői, ingatlankezelői jog- viszonyt létesíteni kívánó személy, illetve a közgyűlés felhívá- sára a tisztségviselő, társasházkezelő, ingatlankezelő a meg- bízásának időtartama alatt a tevékenységével összefüggés- ben a nemleges köztartozásról szóló igazolást a kijelölt szerv részére köteles
• A közgyűlés azonnali hatállyal felmenti a tisztségviselőt, visszavonja a társasházkezelői, az ingatlankezelői tevékeny- ség végzésére vonatkozó megbízatást, ha

1. e személy a (2) bekezdés b) pontjában foglalt kötelezett- ségének az ismételt szabályszerű felhívástól számított tizenöt napon belül nem tesz eleget és nem bizonyítja, hogy a köte- lezettség elmulasztása rajta kívül álló ok következménye,
2. ha a kizáró ok fennállását a közgyűlés az igazolás cél- jából a bűnügyi nyilvántartó szerv által kiállított hatósági bizo- nyítvány tartalma alapján megállapítja.
3. (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) – a

(2) bekezdés rendelkezésének kivételével – jogosult a közös- ség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben

 

hatálytalan.

(2) Építésügyi hatósági eljárásban – amennyiben a társas- ház közössége ügyfélnek minősül – annak képviseletére az

• bekezdésnek megfelelően a közös képviselő (az intézőbi- zottság elnöke) jogosult, azonban az új építmény építésére, valamint a meglévő építmény tömegének megváltoztatására jogosító, továbbá a társasház kérelmére hozott építési enge- délyt valamennyi tulajdonostársnak kézbesíteni

 

A számvizsgáló bizottság

51. (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
52. bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénzforgalmát,
53. véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így kü- lönösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és be- számoló alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemutatott számlákat,
54. javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbi- zottság elnöke és tagjai díjazására,
55. összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz

• A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a § ren- delkezései megfelelően irányadók.
• A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza
• A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti- működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figyelembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhat- ja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával fel- hatalmazott tulajdonostárs látja
• Ha az (1) bekezdés szerinti feladatok ellátása számvizs- gáló bizottság vagy a (4) bekezdésben említettek szerint fel- hatalmazható tulajdonostárs hiánya miatt nem biztosítható, e feladatok ellátásával – a szervezeti-működési szabályzat er- ről szóló rendelkezése esetén – a számvitelről szóló törvény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szolgáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és a számvitelről szóló törvény szerinti nyilvántartásban szereplő (a továbbiakban: regisztrált) személy vagy olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, amelynek van ilyen tagja vagy al-

 

III/A. Fejezet

A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS SEGÍTÉSE

 

A gazdasági ellenőrzést segítő személy

51/A. § (1) Ha a közösség éves pénzforgalma meghaladja a húszmillió forintot vagy az alapító okirat szerint külön tulaj- donban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyisé- gek száma meghaladja az ötvenet, a számvizsgáló bizottság, illetőleg az ellenőrzési jogkör gyakorlója (a továbbiakban együtt: számvizsgáló bizottság) feladatellátásának segítésére

• a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló

alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költ- ségvetési javaslat előzetes vizsgálatára és véleményezésére

• gazdasági ellenőrzést segítő személyt kell igénybe Gazdasági ellenőrzést segítő személy a számvitelről szóló tör- vény szerinti könyvviteli szolgáltatás végzésére jogosult szol- gáltató vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendelkező és regisztrált személy lehet.
• Nem kötelező az (1) bekezdésben említett gazdasági ellenőrzést segítő személy igénybevétele, ha:

51. az ellenőrzési feladatok ellátása az § (5) bekezdés alapján biztosított,
52. a számvizsgáló bizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesítéssel rendel- kező és regisztrált személy, vagy
53. a közös képviselő, az intézőbizottság elnöke vagy tagja mérlegképes könyvelői vagy okleveles könyvvizsgálói képesí- téssel rendelkező és regisztrált személy, vagy társasház-keze- lői vagy ingatlankezelői szakképesítéssel rendelkezik és meg- felel az e törvény 52– § szerinti feltételeknek.

• A gazdasági ellenőrzés segítésével olyan gazdálkodó szervezet is megbízható, melynek tagja vagy alkalmazottja rendelkezik az (1) bekezdésben meghatározott szakképesí- téssel. A gazdálkodó szervezet megbízásakor a gazdasági ellenőrzést segítő természetes személyt is meg kell

 

A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei

51/B. § (1) A gazdasági ellenőrzést segítő személy felada- ta a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló alapján elkészített éves elszámolás és a következő évi költ- ségvetési javaslat – éves közgyűlés elé terjesztett – terveze- tének előzetes vizsgálata és véleményezése.

• A gazdasági ellenőrzést segítő személy az (1) bekezdés- ben meghatározott feladatának elvégzése céljából betekint- het a közösség számviteli nyilvántartásaiba – ideértve a pénzforgalommal kapcsolatos iratokat is –, az azt alátámasz- tó bizonylatokba, dokumentumokba, valamint a közös kép- viselőtől, az intézőbizottság elnökétől, tagjaitól és a számvizs- gáló bizottság elnökétől, tagjaitól felvilágosítást kérhet.
• A gazdasági ellenőrzést segítő személy tanácskozási joggal vesz részt az (1) bekezdésben említett közgyűlési napi- rendi pont tárgyalásán, amelyre őt kötelező meghívni. A gaz- dasági ellenőrzést segítő személy a véleményéről és vizsgála- tának eredményéről – ideértve azt is, ha tudomást szerez a közösség vagyonának várható jelentős csökkenéséről, illetve más olyan tényről, amely társasházi tisztségviselő felelősségre vonását vonhatja maga után –, írásban köteles tájékoztatni a közgyűlést. A gazdasági ellenőrzést segítő személy e tájékoz- tatását a meghívóhoz mellékelni kell; ennek elmulasztása esetén az e körbe tartozó napirendi pontokról hozott közgyű- lési határozat érvénytelen.

 

1. Fejezet

TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS

 

Alapvető rendelkezések

52. (1) Aki üzletszerűen kíván társasházkezelői tevé-

 

kenységet folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az in- gatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.

(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:

1. a társasház adottságainak ismeretében – gazdasági elemzés alapján – ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
2. a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
3. a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társasház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
4. (1) Aki üzletszerűen kíván ingatlankezelői tevékeny- séget folytatni, köteles az erre irányuló szándékát az ingatlan- vállalkozás-felügyeleti hatóságnak bejelenteni.

• Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:

1. az ingatlan jellemzőinek ismeretében – gazdasági elemzés alapján – tervajánlatot készít az ingatlan fenntar- tására vonatkozóan,
2. a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellát- ja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
3. a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingatlannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.

• A §-ban meghatározott feltételek az üzletszerűen végzett társasházkezelői és ingatlanközvetítői tevékenységet folytató szolgáltatókra is megfelelően alkalmazandók.

 

A szakképesítés megszerzése

54. (1) Üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetőleg üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet az folytat- hat, aki rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján ki- adott jogszabályban meghatározott szakmai képesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek.

• Üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetőleg üzlet- szerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan gazdál- kodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személye- sen közreműködő tagja vagy alkalmazottja – egyéni vállalko- zó esetén, ha a tevékenységet nem maga látja el, legalább egy foglalkoztatottja – rendelkezik az e törvény felhatalmazá- sa alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakmai ké- pesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltéte- leknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folyta- tására irányuló szándékát a hatóságnak
• Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság a tevékeny- ség végzésére jogosult, bejelentést tevő személyekről, illetve gazdálkodó szervezetekről nyilvántartást
• Az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság az üzletsze- rűen végzett társasházkezelői vagy ingatlankezelői tevékeny- ség gyakorlásának időtartama alatt lefolytatott hatósági el- lenőrzés keretében ellenőrzi azt is, hogy a nyilvántartásba vett üzletszerűen végzett társasházkezelői vagy ingatlanke- zelői tevékenységet végző személy büntetlen előéletű, és nem áll társasházkezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folytatását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya A ható- sági ellenőrzés céljából az ingatlanvállalkozás-felügyeleti ha-

tóság adatot igényelhet a bűnügyi nyilvántartási rendszerből. Az adatigénylés kizárólag azon adatra irányulhat, hogy a tár- sasház-kezelő vagy az ingatlankezelő büntetlen előéletű-e, és társasházkezelői, illetve ingatlankezelői tevékenység folyta- tását kizáró foglalkozástól eltiltás hatálya alatt áll-e.

• A (4) bekezdés alapján megismert személyes adatokat az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóság

1. a hatósági ellenőrzés időtartamára,
2. üzletszerűen végzett társasházkezelői vagy ingatlanke- zelői tevékenység gyakorlásának megtiltására irányuló eljárás jogerős befejezéséig

kezeli.

55. (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a természetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasházkezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intéző- bizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével összefüggő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése – ha azt a közös képviselő nem vállalja – a tulajdonostársakat terheli.

(2) Az 54. § (1)–(2) bekezdéseiben meghatározott kötele- zettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természe- tes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

 

1. Fejezet

VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK

 

Értelmező rendelkezések

56. E törvény alkalmazásában:
57. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
    • Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag megosztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
    • Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas iro- daépület, társas üdülő, társas garázs ).
58. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújí- tás.
    • Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű hasz- nálatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rendszeresítése esetén működésének biztosítása.
    • Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan álla- gának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújításnak nem minősülő javítási munkák el- végzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.

A karbantartás lehet:

• hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá

 

az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

• időszerű karbantartás, amely az épület állagát ve- szélyeztető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényege- sen nem akadályozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hi- báknak és hiányosságoknak eseti vagy az épületen elvég- zendő egyéb javítási munkákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,
• tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdeké- ben végzendő rendszeres állagmegóvási

• Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az eredeti műszaki állapotot – megközelítőleg vagy teljesen – visszaállítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicse- rélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
  • teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
  • részleges felújítás: az épület legalább egy főszerke- zetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
  • korszerűsítés: meglévő épület, épületrész, épületbe- rendezés rendeltetésszerű és biztonságos használatra alkal- masságát javító, használati értékét, teljesítőképességét, üzembiztonságát növelő építési-szerelési munka. Korszerű- sítésnek kell tekinteni a megújuló energiaforrások (napener- gia, szél, geotermikus energia ) alkalmazására, a közpon- ti fűtő- és melegvíz-ellátó berendezésnek az energiaracionali- zálással, a levegőtisztaság-védelemmel összefüggő átalakítá- sára vagy cseréjére vonatkozó, továbbá az épület energiaha- tékonyságát szolgáló épületszerkezeteken végzett építési- szerelési munkát is.

3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az ál- lagvédelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a kar- bantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálat- tal összefüggő kiadások, amelyek az alapító okirat szerint közös tulajdonban lévő épület, épületrész bővítésével, átala- kításával vagy közös tulajdonba kerülő új épület, épületrész, illetőleg épületberendezés létesítésével járnak.
4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
   • a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írás- beli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdo- ni hányada alapján számított egyszerű többséget,
   • minden más esetben: ha az írásbeli határozati javas- latra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján szá- mított szavazattöbbségnek a törvényben meghatározott mér- tékét.
5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasházban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet

két oldalán lévő tulajdonosok.

6. Üzletszerűen végzett társasházkezelői, illetve üzletsze- rűen végzett ingatlankezelő tevékenység: társasházkezelői, illetve ingatlankezelői szolgáltatás, mely a szolgáltatási tevé- kenység megkezdésének és folytatásának általános szabá- lyairól szóló törvényben meghatározottak szerint önálló, üz- letszerűen – nyereség elérése érdekében rendszeresen, gazdasági kockázatvállalás mellett – végzett gazdasági tevé- kenység.
7. A közösség éves pénzforgalma: a gazdálkodási évben, készpénzben és bankszámlán befolyt összes bevétel és kifi- zetett összes kiadás együttes összege.

 

A bírósági eljárás megelőzése

57. (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közös- ség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitá- ban – ha az érintettek megállapodni nem tudnak – a közve- títői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alap- ján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.

(2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli – a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött – közös megegyezésével kezdeményezhető.

 

hatálybalépés

58. (1) Ez a törvény – a (2)–(3) bekezdésekben megha- tározott kivételekkel – 2004. január 1-jén lép hatályba.

• E törvény §-a, továbbá 45. §-ának ,,a Közgyűlési Határozatok Könyvének, illetőleg” szövegrésze, a 45. §-a (2) bekezdésének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. ja- nuár 1. napján lépnek hatályba.

(3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24.

• -ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekez-

désének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51.

• -a (1) bekezdése b) pontjának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatálybalépéséig már bejegyzett tár- sasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek ha- tályba.

59. Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az e törvényben szabályozott közigazgatási hatósági eljárásokban rendelet- ben közreműködő hatóságot jelöljön ki.

 

átmeneti rendelkezések

60. (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tár- sasház alapító okirata olyan – a külön tulajdont nem érintő

• számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvosolható, a közgyűlés – a jelen lévő tu- lajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott – határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e határozat az ingatlan-nyilván- tartásba bejegyzésre alkalmas

(2)

• Az (1)–(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogta- nácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell

61. A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvény- telenségének megállapítását bármely tulajdonostárs e tör-

 

vény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.

62. § (1)–(2)

(3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd – jogkörén belül jogta- nácsos – által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelenségének megállapítása e törvény ren- delkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól.

(4)

63. (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett kö- rülményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos sza- bály szerint kell elbírálni.

• A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház ala- pító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítá- sát az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módo- sítása során kell elvégezni.
• Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirathoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tar- talmazó tervrajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosz- tásának megváltoztatásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.
  64. (1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett tár- sasház közgyűlése – valamennyi tulajdonostárs hozzájárulá- sával – dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövet- kezeti tulajdonná átalakítja.

 

(2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakásszövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövetkezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.

64/A. §

65. Felhatalmazást kap a Kormány, hogy az ingatlanvál- lalkozás-felügyeleti hatóságot rendeletben kijelölje.
66. Felhatalmazást kap a lakásgazdálkodásért és lakás- politikáért felelős miniszter, hogy az e törvény szerinti üzlet- szerűen végzett társasházkezelői, illetőleg üzletszerűen vég- zett ingatlankezelői tevékenység folytatásának részletes felté- teleit, a tevékenység bejelentésének és a tevékenységet foly- tatókról vezetett nyilvántartásnak a személyes adatot nem tar-talmazó adattartalmát, valamint a bejelentésre és a nyil- vántartás vezetésére vonatkozó részletes eljárási szabályo- kat, továbbá a tevékenységre jogszabályban vagy hatósági határozatban előírt kötelezettségek be nem tartása esetén alkalmazandó jogkövetkezményeket rendeletben szabályoz- za.
67. Felhatalmazást kap a települési (Budapesten a kerü- leti) önkormányzat képviselő-testülete, hogy városképi vagy kereskedelmi szempontok alapján – az építésügyi, illetve a kereskedelmi jogszabályokkal összhangban – rendeletben határozhassa meg a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve ezek megváltozta- tásának módját, feltételeit.